Диктатура покупателя (www.ngs.ru , февраль 2009 г.)
Новосибирцы диктуют цены продавцам квартир, проявляя настойчивость и выдержку
Кризис на рынке жилья окончательно утвердил преимущественную роль покупателей, имеющих возможность диктовать продавцам цену на приобретаемые квартиры. По итогам январского мониторинга цен на новосибирское жилье, проведенного компанией RID Analytics, средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Новосибирска в январе составила 57,1 тыс. рублей, что на 3,8 % меньше, чем в декабре 2008 г. Покупатели диктуют продавцам свои цены не только на вторичное жилье, но и на первичное: застройщики готовы предоставлять клиентам скидки в 15–20 % на квартиры, введенные в эксплуатацию. Госзакупки для переселения жильцов ветхих домов, которые мэрия предприняла в начале 2009 года, были проведены по не слишком привлекательным для строителей ценам (34,2 тыс. руб. за кв. м). С тем, что рынок продавцов превратился сейчас в рынок покупателей, согласны и риэлторы, и застройщики, и аналитики.
«Ситуация, когда покупатели диктуют свои условия продавцам, прекрасно укладывается в теорию смены циклов на рынке недвижимости, — комментирует Елена Еромолаева, директор компании RID Analytics. — Уровень скидок, которые предоставляют продавцы на первичном и вторичном рынке, я назвать не решусь, цифра будет очень приблизительной, так как всегда есть игроки, которые не уступают и предпочитают переждать, а есть те, кто сбрасывает квартиры по цене ниже себестоимости».
Согласно исследованию RID Analytics, дорогие квартиры на вторичном рынке дольше держались на плаву, и цена на них продолжала расти даже тогда, когда цена квартир в плохих домах падала.
«По сравнению с 2007 годом в 2008-м количество сделок на вторичном рынке даже выросло на 7 %, — комментирует Елена Ермолаева. — Несмотря на то что ушли ипотечники, на смену им пришли инвесторы, которые в сентябре-ноябре снимали накопленные деньги в банках, боясь их разорения». В 2009 году ситуация для продавцов изменилась в сторону ухудшения и на вторичном, и на первичном рынке.
«Я согласен, что рынок меняется и покупатели вышли на первый план, — рассказывает Иван Сидоренко, заместитель директора строительной компании «Энергомонтаж». — Происходит это не от того, что нет спроса, а из-за отсутствия денежных ресурсов у населения. Строители активно предлагают скидки. Конечно, не в качестве индивидуального торга с клиентом, но на уровне акций. У нас, например, квартиры продаются по 45 тыс. руб. за кв. м, и тем, кто платит за них наличными в течение недели, мы предлагаем скидки: на двухкомнатные — 10 %, на трехкомнатные — 15 %».
С другой стороны, существуют компании, которые на вводимое в эксплуатацию жилье глобальные скидки делать не намерены. «На дома в нашем жилом комплексе «Орленок» мы цены особенно сбавлять не собираемся, — комментирует пиарщик управляющей компании «Сибирь-Девелопмент» Светлана Избышева. — Цена за квадрат у нас составляет 57–59 тыс. руб. за кв. м. Впрочем, к грядущим праздникам мы планируем сделать ряд скидок».
По словам Игоря Зеленского, президента Новосибирской ассоциации риэлтеров, на рынке сейчас много продавцов, которые на 10–15% снижают стоимость квартир на вторичном рынке и на 15–20 % — на первичном.
«Буквально недавно у меня был пример, когда квартира, выставленная за 2600 тыс. руб., была продана за 2150 тыс. руб., — комментирует Игорь Зеленский. — За 38 тыс. руб. кв. м появляются квартиры в центре, сейчас у нас есть одна такая, на площади Калинина. Что же касается более отдаленных районов, то здесь можно найти и за 30 тыс. кв. м. Здесь от покупателя требуется настойчивость и выдержка: нужно выйти на контакт с руководителями нужной вам строительной компании и занять выжидательную позицию. Сначала никто, конечно, понижать не цену будет, но в какой-то момент застройщик может понять, что положение у него критическое, и согласится. Другой вариант — выявить поставщиков застройщика, которые снабжали его, скажем, кирпичом и по дисконту купили квартиры. Эти поставщики нередко пытаются сбросить квартиры — нужно же им, в конце концов, закупать материалы и зарплаты работникам выплачивать».
Впрочем, отмечает господин Зеленский, в последнюю неделю рынок немного встрепенулся из-за падения курса доллара. «Люди, которые могут покупать жилье, остались, — рассказывает риэлтор. — Деньги у них есть, и они эти деньги пытаются сохранить и приумножить — главным образом с помощью валютных операций. На сегодняшний день доллар более или менее зафиксировался и даже качнулся вниз, и аналитики утверждают, что роста этих валют не будет. Соответственно, у людей возникает вопрос — не перевести ли имеющуюся у них валюту в недвижимость. Пока говорить об оживлении рынка, конечно, рано — все зависит от того, когда у владельцев валюты сдадут нервы».
О возможности оживления рынка говорит и директор агентства «Жилфонд» Александр Чемеркин. По его мнению, рынок жилья достиг своего дна и дальнейший спад маловероятен. «Достигнуто дно или нет, никто не сможет сказать наверняка, — комментируют в компании RID Analytics. — По крайней мере, мы не видим, что экономика России пошла вверх или что доходы населения стали увеличиваться. Если же говорить о том, что должно случиться, чтобы рынок недвижимости опять стал рынком продавца, то тут есть лишь два варианта: либо улучшение экономики, либо ее полный крах».
Владимир Иткин