Елена Ермолаева: «Рынок перегрет из-за негативных ожиданий» (www.vseon.com, ноябрь 2018г.)
О ситуации на строительном рынке «Всё о новостройках» побеседовал с директором аналитического агентства RID Analytics Еленой Ермолаевой.
Елена, на строительном рынке происходят значительные изменения, связанные с корректировкой законодательства. По вашим данным, как эти процессы отразились на рынке, в том числе объемах строительства?
Пока изменения существенно не повлияли на рынок, поскольку они вступили в силу с 1 июля 2018 года, и до этого времени все основные игроки строительного рынка постарались по максимуму получить разрешения на строительство, чтобы иметь возможность в ближайшие годы работать по старым правилам. «За бортом» этого процесса остались непрофильные игроки, не успевшие подготовить нужный комплект документов.
Наиболее значимые изменения вступят в силу с 1 июля 2019 года, и они способны очень существенно изменить рынок строительства жилья. Если никаких поправок принято не будет, новые правила приведут к существенному снижению числа игроков на рынке, уменьшению числа новостроек и росту цен. Насколько? Пока предсказать сложно, эксперты называют цифры от 10–15 % и выше. Однако все будет зависеть и от готовности покупателей приобретать жилье по более высоким ценам. Если доходы населения расти не будут, то покупать подорожавшее жилье будет некому. С учетом новых требований это поставит строителей в очень сложные условия, когда их долг перед банком в части проектного финансирования будет расти, а доходы от продажи квартир на эскроу-счетах будут низкими. Такая ситуация может привести к банкротству строительной компании, и ее переходу в собственность банка. Однако и для банка эта ситуация выглядит скорее проблемой, чем получением актива: необходимо будет либо достраивать дом, либо возвращать дольщикам деньги и продавать строительную компанию вместе с проектом.
Если внимательно изучить требования законодателя, выходит, что строительным компаниям проще попытаться уйти вообще от привлечения денег от населения до сдачи дома. То есть начать строить дома на свои деньги (или привлеченные от крупных соинвесторов), и продавать жилье после сдачи. Это тяжело, поскольку требуется большой объем средств, а также растут риски того, что возврат денег будет медленным. Однако если уменьшить масштаб проектов – делить дома на небольшие очереди, снижать этажность и т. п., то это вполне реально для ряда игроков.
Также выходом могли бы стать какие-то долгосрочные отношения с банками. Например, до 2004 года строительная компания «Кварсис» была дочерней структурой Сбербанка, а затем они разошлись. Возможно, подобные альянсы вновь станут актуальными, либо они возникнут естественным путем, если застройщик через банкротство окажется в руках банка.
Если говорить подробнее о ценах на жилье в Новосибирске, какие тренды сейчас преобладают? Связаны ли они с переходом от долевого строительства к проектному финансированию?
За 9 месяцев текущего года цены на новостройки выросли на 7,1 %. Безусловно, в этом росте значительная доля – от негативных ожиданий будущих изменений. Строительные компании себя чувствуют достаточно уверенно, это отражается в том числе и на размере средней скидки, которую они дают покупателям, – в сентябре 2018 года она составила всего 2 %, это очень низкое значение. Можно сказать, что на волне негативных ожиданий строительные компании имеют возможность получить от рынка премию. Наверное, если бы экономическая ситуация была более благоприятная, это разогнало бы цены гораздо сильнее.
Наиболее сильно подорожали однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 6,7 и 7 % соответственно. А студии, наоборот, в меньшей степени – на рынке есть их избыток, они приросли в цене на 4,4 % с начала года.
Как менялись и менялись ли цены на первичное жилье на последний год? Выросло или сократилось предложение?
Число домов на стадии строительства имеет небольшую тенденцию к снижению. Если три года назад в Новосибирске насчитывалось порядка 420–430 новостроек, то в текущем году это около 390 домов. Снижается и фактическое предложение квартир в строящихся домах, а также в сданных новостройках. Например, в июле в сданных домах было около 1,4 тыс. непроданных квартир, а в сентябре – уже на 300 квартир меньше.
Банки фиксируют рост спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья. Подтверждают ли эту тенденцию ваши данные?
В этом году Центробанк России дважды понижал ставку рефинансирования, что привело к снижению процентов по ипотеке. Это, естественно, дало толчок росту спроса на ипотеку, в том числе и на готовое жилье. Цены на вторичном рынке за этот год выросли на 5,7 %. Рост хотя и небольшой, но достаточно устойчивый.
На ваш взгляд, как будут развиваться события? Можно ли прогнозировать резкое сокращение предложений на первичном рынке?
Скорее всего, резкого сокращения не будет: изменения не коснутся тех, кто продает квартиры через ЖСК, а у нас это один из самых крупных застройщиков – «Дискус плюс». Кроме того, есть определенный задел из полученных разрешений, который позволит еще несколько лет работать по-старому. Думаю, что на земельном рынке появится большое предложение земельных участков от тех компаний, которые не смогут соответствовать новым требованиям. Также появится новый, дефицитный, дорогой товар – компании, которые построили более 10 тыс. м2 жилья и которые будут продавать как юридические лица.
На ваш взгляд, хорошее ли сейчас время для покупки новостройки в Новосибирске? Ваши рекомендации читателям.
Хорошее время для покупки было пару лет назад, когда рынок был спокойный и строительные компании давали неплохие скидки при расчете сразу. Сейчас рынок перегрет из-за негативных ожиданий, и, по сути, обещанный рост цен из-за грядущих изменений мы видим уже сегодня. В итоге вполне может сложиться ситуация, при которой мы уже через год увидим цены на 10–15 % выше, чем сейчас. Скорее всего, момент для удачной покупки наступит тогда, когда изменения вступят в силу и рынок стабилизируется.
Источник: Все о новостройках №11(174) ноябрь 2018г.
http://vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/elena-ermolaeva-rynok-peregret-iz-za-negativnyh-ozhidanij