Спрос на малоэтажку: ты его не видишь, а он есть (www.vseon.com, апрель 2019г.)
Объемы малоэтажного строительства в Новосибирской области растут, значит, есть и спрос на такие дома. Насколько он устойчив и есть ли у этого сегмента жилищного рынка перспективы – с этими вопросами «Всё о новостройках» обратился к экспертам рынка.
Интересно, но 3 эксперта рынка недвижимости, которым «Всё о новостройках» задал эти вопросы, имеют различные мнения относительно спроса на малоэтажное жилье. Соглашаются в одном: он есть.
Так, директор «GТ1» Айрат Ямаев считает, что спрос формируется сразу двумя трендами. Первый – это потребители и их желание уехать из «муравейников».
«Сейчас один из трендов – это жилье в пригородах, у людей формируется потребность на подобный тип жилья. У него есть ряд неоспоримых плюсов: цена квадратного метра ниже, чем в городе; плотность застройки – в разы меньше, тем самым обеспечивается более комфортный формат проживания, нет ощущения “муравейника” и каменных коробок».
Второй – это дефицит свободных участков в городе и выход застройщиков за границы города.
«Хороших территорий в черте городе остается все меньше, а цена ее становится значительно выше», – отмечает эксперт.
Определенную роль играет и изменение законодательства. Новые законы, в том числе вводящие счета эскроу вызывают удорожание проектов. Как и ужесточение норм, в частности, по парковкам, тоже накладывают на проекты определенные затраты.
«Поэтому строить высотки станет еще дороже, и для застройщиков малоэтажка становится более интересной в финансовом плане: ее будет дешевле строить и быстрее оборачивать деньги. Поэтому мы видим определенный рост подобных проектов. Тенденция будет только усиливаться», – уверен Айрат Ямаев.
Эксперт также прогнозирует, что в городе площадь квартир будет уменьшаться, население уплотняться, а в пригороде будут создаваться благоприятные условия с меньшей плотностью застройки и просторным жильем. Как и в западных странах, малоэтажка станет одним из перспективных направлений развития города, как для потребителя, так и для застройщиков.
Руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на ул. Одоевского, 1/11 Сергей Жигарев считает, что хотя спрос на малоэтажное жилье был и будет всегда, он меньше, чем на квартиры, и это естественно в мегаполисе.
«Но желающих иметь свой участок земли с домом, тем не менее, достаточно. В городе малоэтажное строительство популярнее, чем в пригородах. Дома покупают в основном семьи, которые заинтересованы в наличии инфраструктуры, транспортной доступности, коммуникаций. Там, где все это есть, выше спрос на такое жилье. В пригороде могут быть проблемы с присутствием вышеперечисленных условий комфортной жизни в частном доме. Соответственно, меньше и спрос», – говорит Сергей Жигарев.
Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева вспоминает, что пик спроса пришелся на 2010–2015 годы, когда и предложений стало много, и появились бюджетные варианты в коттеджных поселках.
«Соответственно, весь накопившийся спрос был реализован. Многие, кто мечтал о своем загородном доме или даче, на практике столкнулись со всеми сложностями, с которыми связано самостоятельное строительство и содержание дома. Кроме того, в последние годы резко ухудшилась дорожная ситуация, на всех загородных направлениях теперь пробки в часы пик. Так что сама идея загородного проживания несколько теряет свою привлекательность. Кроме того, пожив далеко от социальной инфраструктуры, некоторые разочаровались и вернулись в город. Тем не менее спрос по-прежнему есть, это и переселенцы из области и из других регионов, и люди с ограниченным бюджетом, и те, кто хочет жить в собственном доме на земле. Из-за нежелания самостоятельно вести строительство многие выбирают покупку готового дома (или части дома) в малоэтажном поселке от единого застройщика, благо, такие проекты тоже есть», – считает Елена Ермолаева.
Тенденции
Айрат Ямаев считает, что в последние годы проекты малоэтажного строительства стали более концептуальными, в них есть уже вся инфраструктура, а качество жизни в подобных проектах становится лучше.
«Раньше подобные проекты девелоперы не рассматривали как инвестиционно привлекательные. На сегодняшний день мы видим значительное увеличение интереса, как со стороны потребителей, так и со стороны застройщиков. Это направление будет развиваться и в будущем может занять значительный объем рынка», – прогнозирует эксперт.
Однако Сергей Жигарев уверен, что сегодня нет определенных тенденций по развитию комплексного малоэтажного строительства в Новосибирской области.
«Нужно делать выставки по типу шоу-рум, куда можно было бы прийти и оценить готовые решения и где стояли бы 3–4 коттеджа, которые можно посмотреть, задать вопросы и, возможно, сразу заключить договор на строительство. Но современный рынок в Новосибирске слабо ориентирован на потребителя, в основном люди покупают земельные участки и сами строят дом. Например, в Москве этот сегмент рынка недвижимости гораздо лучше преподносится в плане презентации проектов. Там регулярно проводятся выставки, ориентированные на то, чтобы представить товар покупателю в лучшем виде», – приводит пример Сергей Жигарев.
Территории и направления
По данным регионального минстроя, по объемам ввода малоэтажного жилья традиционно является лидером Новосибирский район. Это и понятно – близко к городу. Тем не менее эксперты выделяют предпочтения новосибирцев. Так, Айрат Ямаев говорит, что наибольшим спросом пользуются экологически чистые районы с уже развитыми локациями с хорошей инфраструктурой и в непосредственной близости к уже застроенным районам. Это северное направление за площадью Калинина, которое традиционно считается элитным; Академгородок и локации рядом, которые исторически были и остаются одними из наиболее перспективных с точки зрения застройки малоэтажного строительства; Дзержинское направление – очень перспективное направление, поскольку находится в непосредственной близости от города с относительно невысокой транспортной загрузкой, очень активно развивается инфраструктура; ВАСХНИЛ и прилегающие территории – экорайон, где уже был сформирован спрос на частную застройку с высоким спросом, начинают появляться проекты комплексной застройкой, и с каждым годом он становится все выше.
«Одни из важных характеристик малоэтажки – это инфраструктура и удаленность от привычной локации для потребителя. В данном формате жилья можно реализовать, интересные решения, которые до этого не были реализованы в многоэтажных домах, допустим, террасы на крыше и первых этажах, близость к природе и водоемам. Конечно, в современных реалиях рынка такие квартиры будут просторнее, чем жилье в городе, а цена за квадратный метр ниже. Потребитель будет выбирать между тесными квартирами в городе и просторным жильем в пригороде», – уверен Айрат Ямаев.
Елена Ермолаева также называет традиционно самые престижные направления – северное на правом берегу из-за близости к центру города, локации вокруг Обского водохранилища и Оби и территории вокруг Академгородка.
«Все, что близко к воде и сосновому лесу, пользуется более высоким спросом», – подчеркивает Елена Ермолаева.
Сергей Жигарев отмечает, что спросом для строительства и покупки уже готовых домов пользуются районы, где комфортная окружающая среда, поблизости есть лесная зона и водоем (река Обь/Обское водохранилище), а также налажена инфраструктура.
«К таким территориям я могу отнести Заельцовский, Советский, Первомайский районы», – говорит эксперт.
Факторы, влияющие на популярность малоэтажного жилья:
1.Транспортная доступность. Многие варианты не рассматриваются из-за отсутствия транспортной доступности.
2.Наличие инфраструктуры.
3.Цена. Должна быть соразмерна рынку.
4.Технология строительства.
5.Концепция проекта.
6.Удаленность от города.
7.Продуманность планировок.
Земля
Сегодня на рынке есть различные предложения: как земельные участки с инженерной инфраструктурой под строительство дома в составе единого поселка, так и уже готовые дома с участками, а также малоэтажные дома – до 4 этажей, где можно купить квартиру или таунхаус.
«Разумная и приемлемая цена, коммуникации и транспортная доступность – эти 3 фактора люди рассматривают в качестве преимуществ. Проекты, где все это учтено, и пользуются популярностью. Предлагается достаточно много земельных участков без каких-либо удобств, но особого спроса на них нет», – говорит Сергей Жигарев.
С точки зрения проектов, где девелопер продает земельные участки с возможностью строительства дома, Айрат Ямаев выделяет Дзержинское направление. По мнению эксперта, это связано с хорошей транспортной доступностью и развитием этой территории.
«Это полноценная альтернатива квартире за аналогичный бюджет, но уже с собственной территорией и наличием полной городской инфраструктурой: садик, фитнес-центр, аптеки, магазины, городской интернет и телевидение, асфальтовые дороги и управляющая компания, которая за приемлемый бюджет занимается обслуживанием. За последние несколько лет в данном направлении реализовано уже 3 проекта больших коттеджных поселков (Чкаловские просторы, Близкий, Скандинавия) и планируется еще несколько», – отмечает Айрат Ямаев.
Средние удельные цены предложения на рынке малоэтажного жилья Новосибирска и Новосибирского муниципального района в зависимости от типа домовладения, ноябрь 2018 г. - январь 2019 г.*
Тип дома / Показатели Минимальная цена за 1 м2, руб. Максимальная цена за 1 м2, руб. Средняя номинальная цена за 1 м2, руб. Часть дома 7 313 120 000 34 010 Таунхаус 14 667 88 919 35 059 Дом 7 407 129 091 43 698 Коттедж 6 400 130 000 40 937
*По данным компании RID Analytics
Дом или квартира
По мнению Сергея Жигарева, при покупке дома, коттеджа важную роль играет наличие благоустроенности в доме.
«Молодые семьи не хотят покупать дома советских построек с печным отоплением, другими словами, возиться с бытовыми проблемами. Им нужно, чтобы было центральное отопление/газ и вода, а также гараж, поскольку во многих семьях есть хотя бы один автомобиль. То есть покупатели изначально ориентированы на наличие удобств и хотят получить готовое комфортное жилье», – говорит Сергей Жигарев.
Среди проектов комплексного малоэтажного строительства, востребованых у потребителей, Айрат Ямаев одним из наиболее ярких проектов в малоэтажном строительстве считает жилой комплекс «Да Винчи».
«ЖК выделяется на фоне остальных большим количеством инновационных идей, включенных в проект: зарядки для электромобилей, Wi-Fi во дворе, душ для собак, зоны отдыха, закрытая территория в одном из самых экологичных районов Новосибирска. Проект находится рядом с Академгородком, среди жителей много молодых ученых и научных сотрудников. К тому же в шаговой доступности с комплексом уже функционирует новый муниципальный детский сад. Если говорить о малоэтажке, это один самых ярких примеров, когда по качеству жизни есть неоспоримые преимущества перед городскими комплексами, – считает эксперт. – Также можно выделить из общей массы жилой комплекс "Уютный", цена квадратного метра которого начинается от 41 тыс. руб., в то время как в этой же локации располагаются элитные коттеджи и сосновый лес. На первых этажах есть квартиры с большими террасами. В окружении средняя цена на 30 % выше и в непосредственной близости присутствует вся инфраструктура».
Однако, по мнению Елены Ермолаевой, комплексных проектов от единого застройщика по-прежнему мало, хотя, возможно, скоро их станет больше: в связи с поправками в федеральный закон № 214 интерес строителей к малоэтажному строительству вырастет. Развитие малоэтажного строительства, только набирает обороты, спрос и культура жизни в подобных проектах будет только расти, это связано и с экономической составляющей и более высокими качественными характеристикам жилья.
Источник: Все о новостройках №4(179) апрель 2019г.
http://vseon.com/analitika/maloetazhnoe-stroitelstvo/spros-na-maloetazhku-ty-ego-ne-vidish-a-on-est