Елена Ермолаева: «Время для пересмотра стратегии» (www.vseon.com, май 2019г.)
Первое полугодие 2019 года запомнится строительной отрасли Новосибирска надолго. Давно в отрасли не происходили такие перемены в столь короткий срок. До июля многие компании будут работать в ударном темпе, стараясь перескочить через планку в 30 % готовности для своих домов – и те, у кого получится создать достаточный строительный задел, смогут спокойно работать еще пару лет. Однако в любом случае это лишь отсрочка, и компаниям необходимо будет пересмотреть свою стратегию работы. О том, как изменится строительный рынок с 1 июля 2019 года и какую стратегию выбрать застройщикам в новых условиях, специально для «Всё о новостройках» – директор RID Analytics Елена Ермолаева.
.jpg)
Крупным компаниям неизбежно придется воплощать схему с эскроу-счетами. Для среднего и мелкого строительного бизнеса все не так очевидно, поскольку нет ни опыта взаимодействия с банками, ни соответствующих сотрудников в штате.
По всей видимости, в течение 2–3 лет часть компаний уйдут с рынка, а объемы строительства снизятся – даже просто в процессе перехода с одной схемы на другую. Остается вопрос о том, сколько обманутых дольщиков останется после всех этих изменений и что станет с активами – имуществом строительных компаний, их земельным банком и недостроенными объектами.
Есть несколько решений, лежащих на поверхности, такие как переход в малоэтажное строительство, уменьшение этажности домов и масштабов проектов, деление их на очереди – для того, чтобы вести строительство на собственные средства. Более экзотично для Новосибирска пока выглядит уход в строительство апартаментов или работа через жилищно-накопительные кооперативы. Также для тех компаний, кто не сможет получить банковское финансирование, а собственных средств не хватит на строительство, есть вариант привлечения крупных и средних инвесторов, способных оплатить строительство нескольких квартир – в обмен на скидки при покупке.
В общем, для того чтобы избежать темы эскроу-счетов, нужно будет продавать готовое жилье. А это значит, что потребуется такой проект по строительству, который не потеряет своей актуальности в течение 2–3 лет, которые проходят от начала проектирования до окончания срока строительства, а затем периода продажи квартир. На основании собранной статистики попробуем проанализировать, что пользуется спросом в настоящее время.
Итоги 2018 года: студии в топе
По данным, полученным от застройщиков, в 2018 году были сданы 86 домов, суммарно на 17,1 тыс. квартир. Примерно в половине домов, сданных в эксплуатацию (44 дома) на момент сдачи все квартиры были проданы. В остальных домах остатки составили от 0,2 до 78 %. В среднем по всем домам, сданным в прошлом году, на момент сдачи оставалось 7,5 % непроданных квартир.
Данные по домам, сданным в 2018 году
Не всегда большая доля непроданных квартир говорит о том, что проект неудачен – часто это следствие быстрых темпов строительства и наличия у строительной компании финансов. Конечно, можно строить дом в соответствии с темпами продажи, но это может привести к появлению долгостроев, особенно в периоды экономического спада.
Судя по низким остаткам, студии пока остаются наиболее продаваемым товаром – на момент сдачи домов, непроданными из них остаются всего 3 %. И это при том, что студии и 1-комнатные квартиры в сумме составили 53 % построенных в прошлом году квартир.
Также высоким спросом пользуются 2-комнатные квартиры – их на момент сдачи остается всего 5 %. А вот квартиры с числом комнат от трех и более традиционно «зависают» и продаются дольше остальных. Что же касается по-настоящему больших квартир, от 150–200 м2 и выше, то они порой ищут покупателей годами. Поэтому при разработке нового проекта логично было бы предусмотреть возможность объединения/разделения квартир – это снижает риски для девелопера.
Если проанализировать, как изменилось за несколько последних лет соотношение квартир с разным числом комнат, то видно, что застройщики, идя вслед за спросом, несколько снижают количество однокомнатных квартир, и увеличивают число многокомнатных квартир (от трех комнат). Однако данные об остатках непроданных квартир на момент сдачи говорят о том, что увеличивать надо долю 2-комнатных квартир, а не многокомнатных – они явно пользуются более высокой популярностью.
Этот тезис подтверждают и цифры по фактическим остаткам квартир в тех домах, которые строятся в настоящее время: доля непроданных «двушек» – 43 %, а по многокомнатным квартирам тот же показатель – 73 %. Ну а квартиры-студии – и здесь самый «ходовой» товар, их осталось 33 % от общего числа.
Демография и квартирография
Кто же является потребителями небольших квартир и не снизится ли число их покупателей в будущем? Пытаясь спрогнозировать изменения спроса в будущем, эксперты рынка ищут ответы в области демографии. Действительно, в рождаемости населения России до сих пор явно видны ямы и взлеты – последствия войн и революций прошлого века. Исходя из этого, строятся предположения о том, что спрос на студии и однокомнатные квартиры будет падать – поскольку снижается численность группы молодых людей, которые покупают эти квартиры как первое жилье в момент отделения от родителей.
Однако не факт, что общий тренд повлияет на конкретный объект недвижимости. Допустим, реально наступает демографическая яма и снижается число молодых людей в возрасте 18–29 лет, которые (в теории) являются основными потребителями студий. До какой цифры снизилось их число? В 2018 году в Новосибирске их было порядка 271 тыс. человек. Достаточно ли этого, чтобы продать, например, 100 студий в конкретном проекте? Скорее всего – да, но ответ будет зависеть от многих других факторов (выбор между первичным и вторичным жильем, цена квартиры, наличие финансов и т. д.).
Кроме того, сам тезис о том, что студии покупают только молодые люди, которые вылетают из родительского гнезда, неплохо бы подвергнуть сомнению. Может быть, студии покупают не одиночки, а молодые семьи без детей (тогда средний возраст покупателя выше, чем мы думали). Или их покупают при разводе и разделе имущества. Или с инвестиционными целями.
Возможно, гораздо сильнее на строительную отрасль влияет не колебание рождаемости, а изменение численности семьи. Еще 60 лет назад средний размер домохозяйства в СССР составлял 3,65 человека, и часто это были многопоколенческие семьи (дети – родители – бабушки и дедушки). А с 2010 года средний размер семьи в среднем по России снизился до 3,1 человека. При этом в городах размер семьи ниже, чем на селе – например, в Новосибирске, согласно последней переписи населения, это 2,4 человека. Возможно, как раз эти изменения породили спрос на студии и однокомнатные квартиры, которые и строятся в таком большом количестве в последние годы.
Интересные данные приводит в своих статьях ВШЭ: с 2002 по 2010 год доля «одиночек» (людей, проживающих отдельно) в городах поднялась с 22,4 до 26,2 %. То есть только за 8 лет в Новосибирске 3,8 % населения, или не менее 54,1 тыс. человек развелись, разъехались с родственниками, либо по другим причинам начали жить одни. А это – дополнительный спрос на такое же число отдельных комнат, квартир и домов.
«Нерезиновый» Новосибирск
Оценивая спрос на жилье в Новосибирске, невозможно забыть про миграцию. Тем более что Новосибирск – один из городов с положительным сальдо миграции, этакая «мини-Москва». Город является магнитом для сельских жителей, в него переезжают из более мелких городов Сибири, с северных территорий.
Можно примерно прикинуть, сколько нужно строить жилья для того, чтобы обеспечить мигрантов на том же уровне, на котором находятся жители Новосибирска (понятно, что на деле ситуация с жильем у мигрантов может быть более сложная, но тем не менее).
Из расчета выходит, что в среднем для обеспечения мигрантов нужно было бы строить порядка 370 тыс. м2 жилья в год – а это порядка 30 % всего ввода жилья на территории Новосибирска.
Спрос есть и будет
Статистика и демография говорят нам о том, что спрос на жилье в целом и новостройки в частности в Новосибирске в ближайшее время не снизится. Даже при переходе на схему «продажа квартир – после сдачи дома» строительные компании особо ничем не рискуют – в том смысле, что спрос не изменяется так быстро, и проект не устареет за 2–3 года – если, конечно, в нем не будут содержаться какие-то фатальные ошибки. Впрочем, все решения – по масштабу, классу, квартирографии – лежат в области логики и здравого смысла: проект должен быть внутренне непротиворечив, и покупателю должен быть предоставлен максимально возможный выбор площадей внутри проекта.
Однако перед отраслью стоит сейчас большой вопрос о том, какие компании будут удовлетворять этот спрос и во сколько эти изменения обойдутся конечному покупателю. Пока что цены на первичном рынке устойчиво растут, подогреваемые новостями о грядущих переменах.
Источник: Все о новостройках №5(180) май 2019г.
http://vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/elena-ermolaeva-vremya-dlya-peresmotra-strategii