Падение недвижимости ("Коммерсант", март 2009 г.)
В Новосибирске впервые за последние пять лет зарегистрировано значительное сокращение числа сделок с жилой недвижимостью. Как следует из последнего отчета компании RID Analytics, в феврале этот показатель обвалился на 25% по сравнению с прошлым годом, а январское падение было еще более существенным. Эксперты объясняют это тем, что у потенциальных покупателей жилья все меньше денег, и советуют покупать квартиры только в качестве объекта долговременных инвестиций.
По данным компании RID Analytics, число сделок, зарегистрированных управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, в этом году сократилось (по сравнению с аналогичным периодом 2008 года) в январе на 32% (всего 1480), а в феврале — на 25% (всего 1311).
Упали, по данным RID Analytics, и цены. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Новосибирска, по данным компании, в феврале 2009 года составила 55,7 тыс. руб., что на 2,5% меньше, чем в январе 2009 года. По сравнению же с декабрем прошлого года падение составило 6,2%. «С момента кризиса 1998 года подобное снижение было отмечено впервые», — говорится в отчете компании.
В 2008 году, по оценке RID Analytics, средний месячный объем рынка услуг по купле-продаже вторичного жилья в Новосибирске составлял 185-215 млн руб. В первые два месяца 2009 года этот показатель уменьшился до 110-130 млн руб. Ранее рынок риэлтерских услуг в номинальных ценах устойчиво рос. Так, в 2008 году он увеличился примерно на 20%. RID Analytics прогнозирует в текущем году снижение числа сделок с жилой недвижимостью не менее чем на 20% по сравнению с 2008 годом. При этом объем рынка риэлтерских услугу уменьшится еще более существенно, так как будет снижаться и средняя цена объекта (комнаты или квартиры) — возможно, считают эксперты, на 22-25%.
Директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов признает, что данные, приведенные RID Analytics, соответствуют динамике сделок, которые сопровождает его компания. По мнению господина Балахонова, столь резкое падение вызвано общим снижением доходов. «Сегодня мы фиксируем даже падение числа сделок по переоформлению прав — когда идет обмен или простая передача квартиры родственникам, поскольку даже такая операция требует определенных расходов», — пояснил риэлтер и отметил, что более или менее активный спрос на рынке сохраняется в сегменте недорогих однокомнатных квартир малой площади.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева называет этот результат «предсказуемым». «Мы еще в прошлом году предполагали, что кризис на вторичном рынке накроет нас с начала 2009 года», — говорит эксперт. По мнению госпожи Ермолаевой, столь резкое падение случилось только сейчас потому, что ранее (осенью прошлого года. — „Ъ“) отток покупателей на первичном рынке компенсировался «инвесторами», то есть теми, кто вкладывал деньги в недвижимость на фоне общей неясности на рынке банков, акций и валюты. «Сейчас же ситуация с банками более или менее прояснилась, курсы основных валют (традиционный способ сохранения денег в России) к рублю растут, а доходы населения снижаются. В результате недвижимость теряет клиентов», — заключает руководитель RID Analytics.
Директор отделения риэлтерской компании МИАН в Новосибирске Руслан Юнусов объясняет снижение числа сделок, в частности, тем, что многие покупатели от наступившего года ждали обвального снижения цен, которого так и не произошло. «Стоимость жилья в январе-феврале снизилась в среднем на 3,5% на вторичном рынке и в пределах 1-2% на первичном. Таким образом, спрос перешел в отложенное состояние», — пояснил эксперт.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин добавляет, что снижение спроса объясняется и психологическим фактором: потенциальные покупатели ждут дальнейшего падения цен на жилье. Похожей точки зрения придерживается ведущий специалист департамента юридического консалтинга компании «БКС Консалтинг» Екатерина Скрынник: «Сейчас все замерли в ожидании, когда рынок (в том числе и жилья) нащупает то самое дно, за которым появится у всех ясность и понимание, что же будет дальше. Поэтому тратить деньги не торопятся».
По мнению Екатерины Скрынник, перспективы инвестирования в объекты недвижимости сегодня «представляются туманными». «С улучшением экономической ситуации недвижимость будет дорожать, но это будет происходить не так быстро и не прежними темпами. Инвестировать в этот актив сегодня можно лишь рассчитывая на долгосрочную перспективу», — отмечает представитель «БКС Консалтинг».
По словам Елены Ермолаевой, ситуация существенного сокращения сделок продлится не менее четырех-шести месяцев, а дальше все будет зависеть от восстановления уровня доходов населения и ипотеки.
Станислав Соколов, Новосибирск
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1137102