Рынок жилья городов Сибири: итоги первых пяти месяцев 2009 г.
Точка перелома тенденции
Цены на недвижимость в городах Сибири (да и России в целом) росли почти 10 лет, так что все игроки рынка к этому привыкли. Рост цен воспринимался как нечто неизбежное, могла меняться лишь скорость этого роста и длительность «передышек» между отдельными этапами ценового ралли.
Однако, ничто не вечно, и экономический кризис изменил ценовой тренд на рынке: теперь цены не растут, а снижаются, хотя темпы снижения в городах Сибири существенно различаются.
На следующем графике показано изменение средних цен на вторичном рынке жилья в Новосибирске и Красноярске. Видно, что до середины прошлого года цены устойчиво росли, а затем начали довольно быстро снижаться. В результате, в мае 2009 года цены вернулись к уровню середины 2007 года. Если добавить к этому инфляцию, снижение станет еще более заметным.
Некоторые рынки «перегрелись» еще до кризиса
Далеко не все города достигли ценового максимума непосредственно перед кризисом. Так, в Красноярске пик цен на готовое жилье пришелся на весну прошлого года, после чего цены начали ползти вниз. Возможно, свою роль сыграло летнее снижение активности на рынке. Но не только: в 2007 г. цены на жилье в Красноярске выросли на 71%. Такой существенный «скачок» в любом случае привел бы к коррекции цен.
На рынке жилья Барнаула «перегрев» произошел еще раньше: в 2006-07 г.г. в Алтайском крае было выдано рекордное число ипотечных кредитов. Это привело к взрывному спросу на жилье, цены только в 2006 году выросли на 87%. В результате, цены в Барнауле неуклонно падают с весны 2007 г., и кризис лишь усилил это падение.
Кто ниже?
Рынки жилой недвижимости городов Сибири по-разному отреагировали на наступление кризиса. Например, в Омске по результатам 2008 года рынок ушел в «минус», а в Томске, Красноярске и Новосибирске был отмечен почти нулевой прирост цен. В то же время, в Кемерово цены продолжали расти, и в 2008 году прибавили 17,5%.
Если же рассмотреть динамику цен с июля 2008 г. по май 2009 г. (на графике ниже), видно, что кризис несколько изменил порядок городов в «ценовой линейке». Если до кризиса Красноярск был вторым городом в Сибири (после Новосибирска) по уровню цен на жилье, далее шел Томск, то по состоянию на май 2009 года второе место по цене занял город Кемерово. А Томск по-прежнему сохранил третье место.
На следующем графике видно, насколько средние цены изменились с докризисных времен:
Лидером снижения стал Красноярск, где менее чем за год цены упали на 29%. Примерно одинаковый уровень снижения цен показали Новосибирск, Барнаул, Кемерово и Омск. А рынок жилья Кемерово пока пострадал в меньшей степени, и цены в нем снизились всего на 9%. Причина этого – в том, что в Кемерово накануне кризиса жилье не было переоценено, в отличие от остальных городов Сибири. На протяжении 2005-07 г.г. в Кемерово рост цен составлял 23-33%, в то время как в Новосибирске – 19-42%, Красноярке – 14-71%, Барнауле – 16-87%. Соответственно, уровень цен в Кемерово на момент начала кризиса не так сильно «оторвался» от платежеспособного спроса, как в других городах.
Где выше?
По состоянию на май 2009 года, самые высокие цены среди городов Сибири – в Новосибирске (49,9 тыс. руб. за 1 кв.м). Немного отстал от Новосибирска город Кемерово (48,3 тыс. руб.). В Томске средняя цена – порядка 44 тыс. руб., в Красноярске – 42,7 тыс. руб. Самые низкие средние цены – в Омске (около 36 тыс. руб.) и Барнауле (34,5 тыс. руб.).
Статья подготовлена по материалам исследований компании RID Analytics и открытым данным.
При частичном или полном использовании ссылка на источник обязательна.
рынок жилья