Рынок жилой и коммерческой недвижимости глазами аналитика (www.n-s-k.net, февраль 2014г.)
Новосибирский рынок недвижимости разнообразный, конкурентный и стремительно развивающийся. Экономические перемены в стране оказывают на него свое, как негативное, так и позитивное влияние. Меняются ли, в связи с этим, задачи игроков рынка недвижимости и как расставляются потребительские приоритеты?
Какие изменения можно ожидать в 2014 году и в связи с чем? Как прослеживается развитие новосибирского рынка недвижимости за последние два года и чем был знаменателен ушедший 2013 год? Каковы перспективы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в 2014 году?
Об этом и многом другом поговорим с Еленой Ермолаевой, руководителем независимой исследовательской и брокерской компании RID Analytics, специализирующейся на рынке недвижимости и строительства.
- Елена, специалисты вашей компании занимаются анализом рынка недвижимости Новосибирска с 2002 года. Как менялся потребительский спрос на объекты недвижимого имущества в зависимости от экономической ситуации в стране?
- Традиционно, аналитики делят развитие рынка недвижимости на этапы. До 1998 г. шло первичное формирование рынка, разработка и внедрение цивилизованных правил игры. Сделки начали проходить через государственную регистрацию, рынок стал открытым – появились газеты и журналы с информацией о продаваемых объектах. Затем – кризис 1998 г., который резко снизил активность на рынке и, за счет деноминации рубля, привел к росту цен. После кризиса экономика росла, что стимулировало дальнейшие подорожание квартир вплоть до кризиса 2008 г., после которого цены на вторичном рынке жилья Новосибирска снизились примерно на 30%. С конца 2010 г. цены вновь растут, хотя в минувшем году рост замедлился, и составил около 4%.
В целом же, спрос и цены зависят от ситуации в экономике: чем хуже, тем ниже. Хотя в начальные моменты кризисов может сначала наблюдаться и обратная ситуация, когда спрос вырастает: люди торопятся вложить всю наличность в покупку квартиры – чтобы деньги не обесценились.
- В свою очередь, экономическая ситуация и меняющийся потребительский спрос, вероятно, влияет на потребность в услугах вашей организации. Расскажите подробнее о компании, какие из направлений профессиональной деятельности были наиболее востребованы в 2013 году?
- В последние годы мы расширяем географию отчетов по коммерческой недвижимости – на сегодня это 11 городов Сибири и Дальнего Востока, а также отчеты по 4 областям и краям. Тема коммерческой недвижимости – более сложная, чем анализ рынка жилья, и аналитика здесь более востребована.
Другие наши направления работы – разработка концепций, управление недвижимостью – также пользуются спросом. Так, в 2013 г. мы выполнили 6 работ по концепциям, и это без учета ряда более мелких отчетов.
- Какие тенденции наблюдались на рынке жилой недвижимости в последнее время? Какие направления развиваются более активно и особенно интересные, на Ваш взгляд, проекты?
- Вместе с экономикой, новосибирские цены на жилье в 2013 году «притормозили». Сначала это случилось на первичном рынке, а затем и на вторичном. Интересно, что в последние два года мы наблюдаем резкий рост спроса на рынке новостроек: по данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, в прошлом году зарегистрировано около 38 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это на 18% больше, чем в 2012, и в два раза больше, чем в 2011 г.
Интересных проектов немного. Хотелось бы отметить проекты компаний «Русь» и «Сибакадемстрой» за внимание к качеству среды. Однако, большинство строительных компаний по-прежнему строят «метры», а не создают комфортную для жизни среду.
- Часть строительных компаний занимается комплексным освоением территорий, другие застройщики отдают предпочтение точечной застройке. Можно ли сказать, что у каждой группы есть «свой покупатель»? Каковы отличия этих разных групп покупателей?
- Точечная застройка преобладает в центральной части города и на других развитых территориях. Обычно это более дорогие метры, однако, покупатели смогут экономить свое время – им не придется стоять в пробках в часы пик, добираясь до мест работы.
Комплексная застройка, в теории, позволяет создать современные комфортные жилые массивы – но только в теории. На практике у строителей получаются унылые «каменные джунгли», которые по качеству территории уступают, например, обычным хрущовкам, у которых часто есть вполне приличные зеленые дворы.
Соответственно, квартиры в домах в центральной части города приобретают более обеспеченные покупатели. А среди покупателей недорогих малометражных квартир на окраинах – несколько выше доля молодых семей и инвесторов.
- Большая часть построенных в 2013 году квартир - это однокомнатные и студии. На Ваш взгляд, спрос на жилье эконом–класса будет также высок в ближайшее время или выбор будет сделан в пользу более комфортного жилья?
- Если на квартиры-студии не будет каких-то законодательных «гонений», то они всегда будут строиться и найдут своего покупателя. Потому что чем дешевле товар, тем больше у него потенциальных покупателей. Другое дело, что сейчас заметен «перекос», когда доля малогабаритного жилья становится все больше, а покупателям 3-4-комнатных квартир строители просто ничего не могут предложить. Что ж, рынок со временем подкорректирует эту ситуацию.
- Можно ли в настоящий момент спрогнозировать предпочтения покупателей на рынке жилой недвижимости на текущий 2014 год?
- Тенденции на рынке недвижимости довольно устойчивы, поэтому можно предположить, что предпочтения останутся прежними: наиболее дешевые квартиры будут пользоваться спросом независимо от местоположения. Кроме того, будет спрос на квартиры среднего ценового сегмента по линии метро и в районах с хорошей транспортной доступностью. В сегменте «выше среднего» покупатели будут обращать внимание на качество проекта и отделки, а также благоустройство территории.
- Не исчерпаны ли возможности ипотечного кредитования? Ставки достаточно высоки, а экономика не обещает сколько-нибудь значительного роста...
- Для жителей России наличие собственной квартиры – минимальная гарантия для защиты от экономических потрясений, поэтому даже при высоких ставках ипотеку брать будут. Поэтому объемы кредитования, скорее всего, снижаться не будут. С другой стороны, и возможности роста пока исчерпаны – они появятся либо при снижении ставок, либо при росте доходов населения. В 2014 г. и то, и другое маловероятно.
- Потенциальные инвесторы стали задумываться об инвестициях в коммерческую недвижимость. Это выгоднее, чем доходность от вложения в жилую недвижимость?
- Потенциальная доходность выше, как и риски. Вложения в жилую недвижимость – скорее способ сохранить деньги, а не приумножить. Коммерческая недвижимость может приносить более весомый доход, но она требует от инвестора знаний: по какой ставке можно будет сдать в аренду купленное помещение, как долго придется искать арендатора, какие из помещений пользуются спросом в данное время. Без этих знаний есть риск покупки неликвида.
- В какие именно объекты коммерческой недвижимости наиболее выгодно вкладываться? Может ли интерес инвесторов спровоцировать рост цен на коммерческую недвижимость?
- Наибольшую прибыль можно получить при покупке торгового помещения, так как ставки по ним выше, чем по другим типам недвижимости. Офисы – менее прибыльны, но и риск по ним меньше. Особенно легко сдавать небольшие офисные помещения, площадью 10-50 кв.м., по линии метро.
Что же касается воздействия уровня спроса на цены – это классика рынка. Впрочем, для операций на рынке коммерческой недвижимости надо иметь в распоряжении более крупные суммы, чем на рынке жилья. Так что серьезного ажиотажа ожидать не приходится.
- Можно ли выделить сегмент наиболее дефицитных и наоборот – перенасыщенных предложений в коммерческой недвижимости?
- Наиболее популярны небольшие офисы и магазины по линии метро, с хорошей видимостью. В идеале, с парковкой – но в центральной части Новосибирска с парковками ситуация напряженная. Что же касается сегментов с низким спросом, то это крупные объекты с высокой ценой квадратного метра, а также объекты, имеющие очевидные недостатки – плохую видимость, неудачную планировку. Для производственно-складских объектов минусом может быть нехватка мощностей, плохое состояние объекта в целом, иногда - отсутствие железнодорожного подъезда.
- Компания RID Analytics исследует рынки жилой и коммерческой недвижимости не только в Новосибирске, но и в других сибирских городах. Совпадают ли тенденции - в спросе на определенные форматы недвижимости, ценовые колебания средней стоимости квадратного метра - или каждый город развивается по своим законам?
- Общие тенденции совпадают: если в стране кризис, это затрагивает все города. Однако, в течение межкризисных «спокойных» периодов города нередко переживают локальные взлеты и падения. И здесь уже более значимо влияние местной, городской экономики. Яркий пример городских особенностей – Красноярск эпохи Хлопонина, когда город стал активно претендовать на роль столицы Сибири. В результате цены на жилье в Красноярске выросли, и на несколько месяцев даже обогнали новосибирские. Затем, когда активность краевых властей снизилась, упали и цены.
В Барнауле, из-за локального «перегрева» на ипотечном рынке, цены начали снижаться еще весной 2007 г., то есть, задолго до кризиса. В Новосибирске «перегрев» первичного рынка жилья случился также до кризиса – весной 2008 г. Цены начали постепенно снижаться из-за выросшей конкуренции на фоне снижения платежеспособного спроса.
http://www.n-s-k.net/fix/all/article/111