Отрасль ожидают драматические перемены (www.vseon.com, август 2018г.)
О том, как проводят мониторинг рынка недвижимости, рассчитывают средние цены и арендные ставки, журналу «Всё о новостройках» рассказала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Елена, Ваша компания уже много лет на рынке. Расскажите, какими методиками пользуетесь при проведении мониторинга?
Мониторинги – первый, самый простой уровень анализа рынка недвижимости. Проще говоря, для подготовки мониторинга достаточно знания простых формул, чтобы посчитать средние цены или арендные ставки. Однако для того, чтобы применить эти формулы, нужно подготовить базу данных, а это – очень трудоемкое занятие. Мы пользуемся данными основных сайтов по недвижимости, которые представляют собой сырой материал, содержащий ошибки, опечатки, незаполненные поля. Часто вся информация об объекте представлена в виде текста, а значит – должна быть обработана перед анализом, переведена в числовой формат и занесена в соответствующие ячейки. Готовых программ, которые бы позволяли обрабатывать данные, на рынке нет. Поэтому у нас есть собственные, которые скачивают информацию, чистят «мусор», правильно заполняют базы данных. И, конечно, все это затем проверяется нашими специалистами. Необходим дополнительный контроль, поскольку варианты возможных ошибок на сайтах бесконечны.
Работа по подготовке мониторингов начиналась с отчета по коммерческой недвижимости Новосибирска, затем мы начали делать такие работы по рынку жилой недвижимости. После отработки методики стало понятно, что ее можно применить и к другим городам, в результате сейчас мы делаем мониторинги по восьми крупным городам Сибири, включая Красноярск, Кемерово, Барнаул, Омск, Томск.
Вы оказываете услуги по консалтингу и разработке проектов жилой и коммерческой недвижимости. В чем они заключаются? Как работаете в этом направлении?
Статистика – самый первый уровень анализа рынка недвижимости. Затем идет аналитика и разработка концепций. Концепции описывают, что именно можно построить на том или ином земельном участке, чтобы получить максимально удачный коммерческий проект. За 13 лет работы компании мы разработали более 70 концепций для разных земельных участков площадью от 0,2 га до 500 га. В одних случаях мы давали собственникам советы по строительству жилья, в других – по различным типам коммерческой недвижимости.
Конечно, часто реализацией проектов занимаются компании, которые уже имеют опыт в недвижимости. Но они обращаются к нам по принципу «одна голова – хорошо, а две – лучше». Мы стараемся дать свой взгляд на проект, доброжелательный, но критический. Мы видим все проекты на рынке и можем взглянуть на них отстраненно, с позиции потенциального покупателя. И порой даже небольшое изменение проекта может существенно повысить его доходность, поэтому расходы на консультантов окупаются.
В ряде случаев мы давали заключения по проектам, после которого заказчики принимали решение отказаться от реализации, поскольку доходность их не устраивала. Такое случается на рынке коммерческой недвижимости, где для успеха проекта должно быть выполнено много условий.
Также к сфере консалтинга относится подготовка заключений для банков, которые требуются для кредитования строителей. Мы как сторонние аналитики оцениваем возможные темпы и цены продажи по проекту. Поскольку наша компания ведет непрерывную базу данных по новостройкам уже 16 лет, уже накоплена информация о том, как шли продажи строящихся домов. Это позволяет делать прогнозы о будущих продажах квартир.
Елена, один из основных вопросов, который сегодня волнует потенциальных покупателей жилья в Новосибирске, – что происходит с ценами на строящиеся квартиры?
Цены на новостройки, которые с лета 2015 по лето 2017 года почти не менялись, уже год неуклонно растут, и этот рост достаточно уверенный. Так, по отношению к декабрю прошлого года, цена в июне стала выше на 4,4 %. Скорее всего, в последнее время рынок «подогревает» информация о грядущих переменах в отрасли, и некоторые покупатели торопятся с покупкой. О высоком спросе говорит и то, что размер средней скидки для покупателей при расчете сразу находится на низком уровне – порядка 3,5–3,7 %.
Как реагирует на ситуацию вторичный рынок?
Цены на вторичном рынке после кризиса 2014 года долгое время снижались. Лишь в октябре-ноябре 2017 года тренд изменился, и в последние восемь месяцев наблюдается рост. Суммарно за первое полугодие этого года готовое жилье подорожало на 3,2 %.
Как складывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости? Какие сегменты на сегодня являются более устойчивыми?
На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска цены предложения снижаются с 2014 года. Больше всего пострадала торговая недвижимость, что неудивительно: оборот розничной торговли существенно снизился. В первом полугодии 2018 года снижение цен продолжилось во всех сегментах – офисной, производственно-складской, торговой. Величина снижения – от 0,3 до 4 %.
По арендным ставкам также произошло снижение, и еще более сильное, чем падение цен продажи. В результате рынок аренды быстрее достиг дна и уже начал понемногу восстанавливаться. Так, в 2017 году все сегменты показали рост от 4 до 7 %. В текущем году динамика ставок пока слабая, рынок, скорее, стоит на месте, чем куда-то движется.
Вы много лет взаимодействуете со строительной отраслью. Ваши пожелания строителям в их профессиональный праздник.
В ближайшие пару лет отрасль ожидают драматические перемены. Я хочу пожелать строительным компаниям найти варианты работы в новых условиях, успешно пройти через период турбулентности. И продолжить общий тренд на повышение качества проектов.
Источник: Все о новостройках №8(171) август 2018
http://vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/elena-ermolaeva-otrasl-ozhidayut-dramaticheskie-peremeny
анализ рынка недвижимости 2018г